Incorporadoras e Metrô poderiam atuar juntos para construir sobre as estruturas de transporte; para especialista, projeto só é viável quando terrenos se tornarem escassos
25/02/2026 – Valor Econômico
O governo de São Paulo e empresas do setor imobiliário estão estudando projetos conjuntos para que empreendimentos residenciais ou comerciais sejam construídos em cima das novas estações do Metrô.
Na Linha 16-Violeta, cujo edital poderá sair no segundo semestre deste ano, já há conversas nesse sentido em áreas a oeste do Parque do Ibirapuera, segundo Augusto Almudin, diretor da Companhia Paulista de Parcerias (CPP).
“Alguns dos terrenos que podem ser desapropriados são do mercado imobiliário, que viu uma oportunidade de fazer prédio. Por que não casar as duas coisas? A estação traz demanda. Estamos pensando em um modelo de negócios que permitirá que os dois possam conviver. Em vez de desapropriar, poderia instituir previsão de habitação, shopping, e permitir a exploração junto com a implantação do metrô”, afirma.
Construções junto ao metrô já existem em pontos das antigas Linhas 1-Azul e 3- Vermelha, que possuem shoppings integrados às estações. Isso é avaliado, agora, também pelo setor residencial.
Uma mudança na lei 19.209, de dezembro de 2024, passou a permitir o “direito real de laje”, que libera edificações sobre estações de metrô e terminais, com matrículas próprias. Isso vale tanto para o espaço aéreo das estações quanto para seu subterrâneo. A lei exige acessos independentes ao empreendimento e à estação.
Claudio Bernardes, vice-presidente de urbanismo metropolitano do Secovi-SP, afirma que já foram feitos estudos sobre o tema, como um na estação Belém, mas se esbarrou em uma questão de preço. “O custo da estrutura que teria que ser colocada em cima da estação, para fazer um edifício de tamanho factível, não se mostrou viável”, afirma.
Ele defende, porém, que esse tema deve “tomar corpo” à medida que os terrenos se tornem cada vez mais caros e raros, processo que já ocorre nas regiões mais disputadas pelo setor imobiliário.
A possibilidade de construir sobre estações atrai a incorporadora Benx, mas ainda é preciso provar que o custo da obra será viável, de acordo com o CEO Luciano Amaral, citando o complicador de já haver túneis no terreno, o que torna a fundação do prédio mais complexa.
Criar novas estações já pensadas para terem prédios acoplados seria um facilitador, com o Metrô, concessionária e incorporadora trabalhando juntos. “Se já sair assim desde o planejamento, fica mais viável”, diz Amaral.
Segundo Bernardes, havia incerteza sobre se seria possível registrar uma incorporação imobiliária em cima de estação de metrô e trem, mas alternativas jurídicas já foram encontradas, como a de direito de superfície, que permite vender a parte aérea do terreno.
Outra possibilidade são concessões de longo prazo, como de 100 anos. Nesse caso, afirma Amaral, uma possibilidade de uso seria para empreendimentos de locação, no qual a incorporadora, ou um grupo de investidores, mantém a posse dos imóveis durante o período de exploração.
Almudin afirma que um formato em análise é o modelo de servidão administrativa, que permite que o Estado use propriedades privadas para serviços públicos. “Neste caso, o Estado não desapropriaria o terreno, mas ficaria preservado o acesso nas áreas do serviço de transporte”, explica.
Para Luiz Antonio Cortez Ferreira, gerente de Planejamento e Meio Ambiente do Metrô, outro desafio para implantar a ideia é o descompasso na duração das obras. “O ciclo do mercado imobiliário é rápido, em dois anos, quatro no máximo, se constrói, enquanto a obra de metrô vai levar oito anos, no mínimo.”
